Un an foarte interesant din punct de vedere al modului cum funcționează piața, 2022 a fost marcat de câteva evenimente care ne ajută să înțelegem atat psihologia cumpărătorilor cât și a vânzătorilor în ceea ce privește piața imobiliară.
Iată ce s-a vazut de la noi, echipa AXA REAL Imobiliare:
Ianuarie – Februarie
Anul a început foarte bine, cu activitate intensă în ianuarie - februarie, cu prețuri în ușoară creștere. Chiar segmentul de închirieri spații de birouri s-a reactivat după o perioadă lungă de stagnare din cauza pandemiei.
La sfârșitul lui februarie a început razboiul în Ucraina.
Martie - Aprilie
Război, stare de șoc: piața imobiliară a pus frână pentru aproximativ o lună - o lună jumătate. Cam atât le-a luat cumpăratorilor sa se împarta în tabere :
1) “nu mai cumpăr acum, dacă vine războiul peste noi prefer să am lichidități”;
2) “prefer să cumpăr acum pentru că este mai păgubos și mai riscant să țin banii în bancă (apropo de război) decât să îi investesc într-un imobil) “
3) ”aștept să scadă prețurile ca să cumpăr, vor scădea foarte mult”
4) și o categorie care a luat amploare: ”mă gândesc să cumpăr în altă țară”.
Pe de altă parte, proprietarii care chiar aveau nevoie să vândă, au ajustat prețurile, cei care nu aveau o urgență în această privință, au retras proprietatea de la vânzare:
1) unii pentru că aveau convingerea că prețurile vor crește
2) alții au hotărât să aștepte stabilizarea pieței, în principal pentru că voiau să vândă în bloc vechi și să cumpere în bloc nou și decalajul dintre cele două s-a mărit foarte mult într-un timp scurt.
Mai - Iunie
A trecut șocul războiului (pentru că este în natura umană să ne adaptăm, nu putem trăi în stare de șoc sau în tensiune maximă perioade lungi de timp), piața imobiliară s-a reactivat.
Dar a venit momentul când inflația a depășit pragul de alertă (sau panică mai bine zis) al populației, efectele directe sau indirecte au început să se simtă tot mai puternic, și cele care afectează direct piața imobiliară sunt creșterea dobânzilor la credite și creșterea prețurilor la materialele de construcții.
În prima fază, când au început să crească dobânzile, cumpărătorii care apelau la credite s-au grăbit săcumpere pentru că au văzut că dobânzile cresc de la o lună la alta.
Iulie - August
La sfârșitul lui iunie, începutul lui iulie, ROBOR-ul a crescut treptat de la 6 la 7%, ceea ce a însemnat o creștere considerabilă a dobânzilor în Trimestrul 3 față de Trimestrul 2 dar și în Trimestrul 3 față de Trimestrul 4 (ROBOR 3M: T1 - 2,58%, T2 - 3,55%, T3 - 5,44%, T4 - 7,92%). Daca adaugăm marja de dobândă a băncii de 3-4%, rezultă o dobândă de aproximativ 8-10% în ultimele două trimestre, ceea ce a dat fiori reci celor care aveau credite raportate la ROBOR dar și celor care intenționau să achiziționeze o locuință cu credit pentru că, în ciuda faptului că are un ritm mai lent de creștere, era de așteptat ca și IRCC-ul să crească la cote nemaiîntâlnite până atunci. Este adevarat ca au existat optiuni pentru creditele existente, de exemplu optarea pentru IRCC, dar în fapt cifrele acestea au generat un nou șoc, alături de creșterile de prețuri la energia electrică, alături de toate efectele inflației pe care le simțim fiecare în buzunarul propriu.
Cum a reacționat piața imobiliară? A pus frână din nou. Lunile iulie si august au fost cele mai slabe în ceea ce privește vânzările. Atât proprietarii cât și cumpărătorii au stat în expectativă: să vedem încotro o iau lucrurile. Adică nu au fost cumpărători în piață dar nici proprietăți. Când spun că nu au fost înseamnă că au fost extrem de puțini, sub 10% față de ritmul mediu obișnuit.
Septembrie - Decembrie
A venit luna septembrie și, încet încet, proprietarii au început sa ia decizia să vândă, să își urmeze planurile inițiale, iar cumpărătorii să se adapteze la situație, mizând că vor apărea în timp soluții de optimizare a costurilor (să apeleze în prima fază la dobânzi fixe, ca eventual să refinanțeze când se vor fi condiții mai bune).
Astfel, până în decembrie, piața vânzărilor s-a reactivat gradat, însă într-un mod echilibrat: stocul de proprietăți vandabile este mai mic decât cererea (nu luăm în calcul așa-numitele “avioane”, adică proprietățile supraevaluate), însă și numărul de cumpărători pregătiți să ia o decizie de cumpărare este mai mic decât cel cu care am fost obișnuiți, chiar și în pandemie.
Concluzie
Date fiind aceste fluctuații ale pieței, am avut situații în care am vândut peste prețul așteptat, mai ales în prima parte a anului, dar am remarcat și scăderi de prețuri spre final de an. În niciuna dintre situații nu a fost o regulă generală, scăderea sau creșterea fiind doar pe anumite segmente. Ce a fost o constantă însă, pe parcursul anului, a fost faptul că, per ansamblu, proprietarii hotărâți să vândă au fost mai puțini decât cumpărătorii pregătiți să cumpere.
De asemenea, deși am vorbit foarte mult de influența creditării asupra pieței, să nu uităm că este un an în care ponderea tranzacțiilor realizate cu cash raportate la cele cu credit, a fost de 60% la nivel național (conform INS). În echipa noastră avem o pondere de 70-80% în ultimii 4-5 ani. Ceea ce înseamnă că piața a oferit pe de o parte oportunități, pe de altă parte imobiliarele au fost o opțiune mai bună pentru a investi banii amenințați de devalorizare.
În concluzie, în ciuda fluctuațiilor de ritm, anul 2022 a fost avut o piață imobiliară bună, în mișcare, stare care continuă și în acest început de an 2023.
Așa că, să avem un An Nou cât mai prosper și o piață imobiliară activă!
